Se il Comune non ha comunicato al contribuente il cambio di destinazione d’uso, ma ha inviato “a bruciapelo” l’avviso di accertamento con la richiesta di pagamento per quell’area da una certa data in poi negli ultimi anni, come comportarsi?
Il presupposto generale dell’IMU è il possesso di fabbricati, aree fabbricabili o terreni agricoli a qualsiasi uso destinati. Le aree fabbricabili sono quelle utilizzabili a scopo edificatorio, ma per legge non sono considerati fabbricabili i terreni posseduti e condotti da coltivatori diretti e imprenditori agricoli che vi esplicano la loro attività a titolo principale. In questo caso, il terreno non potrebbe essere qualificato dal Comune come area fabbricabile ai fini IMU, quindi il contribuente potrebbe essere esente dal pagamento dell’imposta.
La qualificazione di un’area come fabbricabile dipende dalle previsioni contenute nel piano regolatore comunale, ma un terreno diventa edificabile anche nei casi di espropriazione per motivi di pubblica utilità ai fini almeno dell’indennità da riconoscere al privato proprietario espropriato. Ai fini tributari, il terreno è considerato edificabile a partire dal momento in cui il Comune lo inserisce come tale nel piano regolatore adottato.
Perché un terreno cambia qualificazione
Il mutamento di qualificazione del terreno da agricolo ad edificabile incide molto sul valore considerato ai fini dell’applicazione dell’imposta. La base imponibile dell’IMU per le aree fabbricabili è costituita dal valore venale del bene, al primo gennaio di ogni anno di imposizione. Tale valore è determinato con riguardo alla zona di ubicazione, all’indice di edificabilità, alla destinazione d’uso consentita, agli oneri per eventuali lavori di adattamento del terreno necessari per la costruzione e ai prezzi medi di mercato rilevati dalla vendita di altri fondi aventi analoghe caratteristiche.
Per i terreni agricoli, invece, la base imponibile è rappresentata dal reddito dominicale, riportato in Catasto, rivalutato e moltiplicato per i coefficienti di aggiornamento annualmente stabiliti con Decreto del Ministero dell’Economia e delle Finanze. In sostanza, un’area fabbricabile paga molto più di IMU rispetto a un terreno agricolo perché considerata di maggior valore. Solo se i terreni edificabili sono detenuti da imprenditori agricoli professionali e iscritti alla previdenza agricola, l’imposta viene calcolata secondo le regole stabilite per i terreni agricoli.
Venendo al nocciolo della questione, la legge impone ai Comuni di comunicare ai proprietari ogni mutamento di destinazione, dunque, anche di dare notizia individualmente dell’attribuzione del titolo di area fabbricabile a un terreno che in precedenza era agricolo. La norma dispone che i Comuni, quando attribuiscono a un terreno la natura di area fabbricabile, ne diano comunicazione al proprietario per mezzo del servizio postale con modalità idonee a garantirne l’effettiva conoscenza.
Nessuna comunicazione? Il pagamento va fatto lo stesso
Tuttavia, in caso di inadempimento della normativa, non c’è sanzione, e quindi il Comune può chiedere il pagamento dell’IMU anche se al contribuente non è arrivata alcuna comunicazione, perché il piano regolatore (ed eventuali variazioni) è pubblico e con la consultazione dell’albo pretorio che contiene le delibere comunali, il proprietario può venirne a conoscenza, o con l’accesso agli atti amministrativi per visionare le mappe presso l’ufficio tecnico del Comune.
Se il Comune invia un accertamento di pagamento IMU al contribuente senza averlo avvertito della variazione del cambio di destinazione d’uso, da terreno agricolo ad area fabbricabile, senza alcuna precedente comunicazione, il contribuente è tenuto solo a pagare l’IMU e può contestare eventuali sanzioni e interessi alla commissione tributaria competente, a causa di ritardi, omissioni o errori dell’amministrazione stessa per la mancata comunicazione sul cambio di destinazione d’uso del terreno (come anche afferma lo Statuto del contribuente).
Se il medesimo terreno fosse annesso all’abitazione principale, in tal caso esso dovrebbe costituire una pertinenza della prima casa, che è esentata dall’IMU in tutti i casi in cui essa costituisce la residenza anagrafica e la dimora abituale del possessore dell’immobile, eventualmente del suo nucleo familiare, sempre che non sia di lusso (categorie A1 – A8 – A9).
Secondo l’articolo 817 del codice civile, le pertinenze sono le cose destinate in modo durevole a servizio o ornamento di un’altra cosa, come il box auto o il giardino di una villa. La Cassazione però, per escludere il plusvalore dell’edificabilità e per esonerare dalla tassazione IMU la pertinenza, richiede che il vincolo pertinenziale del terreno con immobile principale esente risulti dalla dichiarazione IMU presentata. L’esenzione automatica IMU delle pertinenze dell’abitazione principale era valevole fino al 2019, poi dal 2020, per fruirne è necessario che tutta l’area sia accatastata unitariamente. Quindi, se il terreno è stato accatastato come unità autonoma, deve pagare l’IMU.
Restano invece valide le regole particolari di esenzione IMU per le pertinenze per terreni posseduti da imprenditori agricoli e coltivatori diretti. L’IMU si prescrive in 5 anni ed è un’imposta periodica, cioè richiede di verificare i requisiti impositivi anno per anno. Gli avvisi di accertamento IMU per omesso versamento o per rettifica devono essere notificati, a pena di decadenza, entro il 31 dicembre del quinto anno successivo a quello in cui la dichiarazione o il versamento avrebbero dovuto essere effettuati. Quando la prescrizione è maturata, il tributo richiesto non è più dovuto. Attenzione, perché durante il periodo di pandemia, i tempi per la prescrizione potrebbero essere stati rinviati oltre il normale quinquennio previsto dalla legge.