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Divido la proprietà di un immobile con altri eredi. Posso vendere o affittare l’ intero immobile?

Pubblicato: 05/08/2024 21:17


Quando più persone posseggono un immobile in comune possono sorgere questioni complesse riguardante la gestione della proprietà. In questi casi, decidere ad esempio di vendere o affittare l’immobile, quali sono le maggioranze richieste per decidere la destinazione dell’abitazione in comunione? Questi sono i dilemmi frequenti che possono sorgere quando più persone condividono la proprietaria di un immobile. Vediamo cosa dicono le normative e la giurisprudenza a tal proposito.

Cos’è la comproprietà di un immobile

La comproprietà di un immobile si verifica quando più persone posseggono una quota di proprietà di un bene, questo può accadere, ad esempio, a seguito di una donazione, di un acquisto congiunto tra più persone, a causa di un’eredità.
Sì crea ciò che la legge chiama”comunione pro indiviso”, ossia una situazione dove tutti i proprietari tecnicamente vengono chiamati comunisti e posseggono una quota ideale dell’intero bene e non una porzione specifica, ad esempio, se si tratta di tre soggetti, ciascuna avrà il 33% di ogni parte dell’abitazione, questa quota consente a ciascun comunista di utilizzare gli immobili in ogni sua parte.
In sostanza, senza però escludere gli altri, insomma i comproprietari devono sopportarsi a vicenda, poiché nessuno di loro può mandare via l’ altro, o confinarlo in una camera.
Divisione che può avvenire su accordo delle parti, in mancanza, su richiesta al giudice anche da parte di un solo comproprietario. Ad onori corrispondono anche gli oneri: ogni proprietario infatti che detiene una quota dell’immobile deve contribuire alle spese di mantenimento del bene in proporzione alla sua quota, poniamo il caso di due fratelli che ereditano una casa da un genitore defunto, il costo del rifacimento del tetto dovrà essere diviso a metà.

Chi decide se affittare la casa?

La Cassazione ritiene che ciascun comproprietario dell’immobile ha il potere di stipulare un contratto di affitto senza bisogno che lo stesso sia firmato anche dagli altri comproprietari: il contratto è valido quindi, anche in difetto di consenso degli altri comunisti, chiaramente, chi agisce senza chiedere prima l’accettazione degli altri, dovrà risarcire questi l’eventuale danno, ma non potranno fare nulla contro l’inquilino. Questa soluzione è frutto di un interpretazione delle norme sulla comunione da parte della giurisprudenza, di fatti secondo la Cassazione, ogni compropriario può procedere da solo agli atti di ordinaria gestione dell’immobile, tra questi vi è anche la sottoscrizione di un contratto di locazione, resta comunque salva la possibilità poi di procedere alla disdetta della locazione alla sua prima scadenza utile.

Chi decide di vendere la casa?

Diverse la soluzione in caso di vendita, che, al contrario della locazione, è un atto di straordinaria amministrazione e richiede il consenso di tutti i comproprietari. Il contratto sarebbe nullo se non ci fosse la firma di tutti quanti.

Che succede se una persona vuole usare l’immobile?
Non c’è bisogno del consenso di tutti i comunisti, questo perché, come detto, la situazione dei comproproprietari consente a ciascuno di utilizzare il bene per i propri scopi.

Che succede se una persona vuole sbarazzarsi della comproprietà?

Nessuno può essere costretto a restare proprietario di un bene che non vuole, quindi ciascun comproprietario ha il diritto di vendere la propria quota ideale del bene, ma se si tratta di una comunione ereditaria, si deve prima preferire nella vendita ed apparirà di condizioni gli altri coeredi, il quali hanno diritto di prelazione.
C’è però una seconda soluzione che si adatta alla perfezione per chi non riesce a vendere la propria quota, cosa difficile visto che un estraneo difficilmente dividerebbe un appartamento con persone che non conosce. Ciascun comproprietario può rivolgersi al tribunale affinché proceda alla divisione forzata della comunione, e come si fa?
Il giudice verifiche innanzitutto se il bene può essere diviso in natura, cosa possibile, solo quando se ne possono ricavare unità immobiliari tra loro indipendenti, nel caso ad esempio di una villa con più piani. Se la divisione in natura non è possibile, il giudice verifica se c’è la possibilità di un accordo tra i proprietari, a vendere la proprietà dell’intero immobile a uno solo di questi, dietro chiaramente liquidazione agli altri delle rispettive quote al valore di mercato.
In caso di più richieste il giudice preferisce chi già vive nell’immobile o chi ha la quota maggiore.
Se invece nessun vuole acquistare le quote degli altri, il giudice procede alla vendita forzata tramite asta ripartendo poi il ricavato tra i vari comproprietari in base alle rispettive quote.

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Ultimo Aggiornamento: 05/10/2024 13:51