Case green, classi energetiche, caldaie, pannelli solari, vendita e affitti. Sul tema della riqualificazione degli edifici continuano a circolare dubbi e interpretazioni spesso allarmistiche. Il nuovo richiamo della Commissione europea riguarda innanzitutto il governo italiano, chiamato a presentare il Piano nazionale di ristrutturazione degli edifici. Per i proprietari, invece, la questione è più articolata: la direttiva europea non stabilisce che ogni abitazione debba essere ristrutturata entro una determinata data, né vieta automaticamente la vendita o l’affitto delle case con una bassa classe energetica. Molte delle conseguenze concrete dipenderanno infatti dalle scelte che l’Italia dovrà adottare per trasformare gli obiettivi europei in regole, incentivi e strumenti operativi.
La scadenza immediata riguarda dunque Roma e non i proprietari di casa. Il primo ottobre la Commissione europea ha inviato all’Italia e ad altri otto Paesi un parere motivato per il mancato invio della bozza del Piano nazionale di ristrutturazione degli edifici, attesa entro il 31 dicembre 2025. Ora il governo ha due mesi per rispondere e presentare il documento. In caso contrario, Bruxelles potrebbe decidere di portare la questione davanti alla Corte di giustizia dell’Unione europea, anche se il deferimento non è automatico. Il piano dovrà indicare come riqualificare il patrimonio immobiliare italiano, quali interventi privilegiare e con quali risorse finanziarli. Il richiamo europeo, quindi, non introduce alcuna multa per chi possiede una casa poco efficiente.
Uno dei principali equivoci riguarda l’idea che tutte le abitazioni debbano raggiungere la classe energetica E entro il 2030 e la D entro il 2033. La direttiva definitiva non prevede questo obbligo individuale. Per il settore residenziale, Bruxelles chiede agli Stati di ottenere una riduzione del consumo medio di energia primaria di almeno il 16% entro il 2030 e del 20-22% entro il 2035, prendendo come riferimento il 2020. Si tratta di obiettivi riferiti al complesso del patrimonio abitativo nazionale e non di una percentuale di risparmio che ogni singola famiglia dovrà necessariamente raggiungere. La direzione indicata dall’Europa è quella di arrivare progressivamente a un patrimonio edilizio a emissioni zero entro il 2050.
Questo significa che chi vive in una casa in classe F o G non è automaticamente obbligato dalla direttiva europea a ristrutturare entro una scadenza uguale per tutti. Gli immobili meno efficienti saranno però destinati a giocare un ruolo centrale nel processo di riqualificazione. Almeno il 55% della riduzione del consumo medio dovrà infatti essere ottenuto intervenendo sul 43% degli edifici residenziali con le prestazioni peggiori. Non significa che il 43% delle abitazioni dovrà essere completamente ristrutturato entro il 2030, ma che su questa fascia di immobili dovrà concentrarsi una parte importante dei risparmi energetici. A stabilire gli interventi concreti saranno però le misure nazionali, che potranno prevedere requisiti, incentivi, finanziamenti e forme di assistenza tecnica.
E c’è un altro punto particolarmente importante per il mercato immobiliare: una casa in classe G potrà ancora essere venduta o affittata. La direttiva europea non introduce infatti un divieto generalizzato di vendita o locazione degli immobili meno efficienti e non stabilisce che dal 2030 una casa in classe G debba necessariamente essere esclusa dal mercato. L’APE, l’attestato di prestazione energetica, continuerà a fornire agli acquirenti e agli inquilini informazioni sulle caratteristiche energetiche dell’immobile. La nuova disciplina rafforza inoltre il ruolo della certificazione in diverse operazioni immobiliari. Eventuali limiti aggiuntivi alla vendita o all’affitto dovranno quindi essere introdotti dalle singole legislazioni nazionali.
Ma quali lavori bisognerà concretamente fare? Anche in questo caso non esiste una ricetta uguale per tutti. La riqualificazione può comprendere isolamento delle pareti e del tetto, sostituzione degli infissi, impianti di riscaldamento e raffrescamento più efficienti, sistemi di regolazione e fonti rinnovabili. Il cosiddetto cappotto termico, dunque, non è un obbligo universale previsto dalla direttiva. La scelta degli interventi dovrà tenere conto delle caratteristiche dell’edificio, delle dispersioni di calore, degli impianti già presenti e delle condizioni dell’immobile. Nei condomìni entrano in gioco anche facciate, coperture e impianti centralizzati. I lavori potranno inoltre essere programmati per fasi, attraverso un percorso coordinato.
Particolare attenzione riguarda le caldaie a gas. La direttiva non stabilisce un divieto generalizzato di utilizzare quelle già installate, ma prevede dal primo gennaio 2025 la cessazione degli incentivi per l’installazione di caldaie autonome alimentate da combustibili fossili, con specifiche eccezioni. In Italia, inoltre, le spese sostenute nel 2025, 2026 e 2027 per la sostituzione con caldaie uniche a combustibili fossili sono escluse dall’Ecobonus e dal Bonus ristrutturazioni. Diverso il discorso per i sistemi ibridi, per i quali bisogna verificare requisiti e agevolazioni applicabili. Anche il riferimento al 2040 va letto correttamente: gli Stati dovranno costruire un percorso verso l’eliminazione delle caldaie alimentate da combustibili fossili, ma non esiste oggi un ordine europeo che imponga a ogni proprietario di sostituire la propria caldaia a gas entro quella data.
Non è previsto nemmeno l’obbligo di installare pannelli solari su tutte le case esistenti. La direttiva guarda soprattutto ai nuovi edifici e prevede l’installazione di impianti solari sui nuovi edifici residenziali entro il 31 dicembre 2029, quando sia tecnicamente possibile e economicamente e funzionalmente fattibile. Dal primo gennaio 2030, inoltre, tutti i nuovi edifici dovranno essere a emissioni zero, mentre per quelli nuovi di proprietà di enti pubblici la scadenza è anticipata al 2028. L’edificio non dovrà necessariamente produrre da solo tutta l’energia che consuma: tra le possibilità previste rientrano anche le comunità energetiche e i sistemi efficienti di teleriscaldamento.
Restano poi le situazioni particolari, dagli edifici storici alle seconde case. La direttiva consente agli Stati di prevedere deroghe per determinate categorie, ma una seconda casa non è automaticamente esentata. Possono rientrare nelle esclusioni, secondo le modalità definite a livello nazionale, gli edifici residenziali utilizzati meno di quattro mesi all’anno o per un periodo limitato, quando il consumo previsto sia inferiore al 25% rispetto a quello di un utilizzo annuale. Sono inoltre contemplati gli edifici indipendenti con superficie utile inferiore a 50 metri quadrati. Per gli immobili storici e tutelati occorrerà invece valutare la compatibilità degli interventi con il loro valore architettonico e culturale. Le eventuali deroghe agli obblighi energetici, comunque, non significano automaticamente che venga meno l’obbligo di APE.
Resta infine la domanda più concreta: quanto costeranno i lavori e chi li pagherà? La direttiva non stabilisce una cifra standard per ogni abitazione. Il conto dipenderà dalle dimensioni dell’immobile, dalle sue condizioni e dagli interventi necessari. Sono previsti strumenti di sostegno, finanziamento e assistenza, con particolare attenzione alle famiglie vulnerabili e agli edifici più inefficienti, ma non esiste una garanzia europea di rimborso integrale dei lavori per ogni proprietario. Contributi, detrazioni, prestiti e garanzie dipenderanno dalle misure che saranno effettivamente adottate in Italia e dai requisiti per accedervi. Per i proprietari, quindi, il primo passo non è necessariamente aprire un cantiere, ma conoscere la situazione della propria abitazione: leggere l’APE, individuare gli interventi realmente necessari e valutarne costi e benefici. La direttiva introduce anche il passaporto di ristrutturazione, una sorta di tabella di marcia per programmare la riqualificazione dell’edificio nel tempo. In attesa delle decisioni italiane, la regola più prudente resta dunque una sola: niente lavori dettati dal panico, ma una valutazione tecnica dell’immobile, un progetto coerente e una verifica puntuale degli incentivi disponibili.
