La surroga del mutuo è spesso la soluzione ideale quando il proprio mutuo sta troppo stretto. Spesso quando occorre comprare un immobile, prima casa o meno, ci si reca presso un istituto di credito per chiedere il mutuo. La banca pertanto “presta” i soldi necessari, con l’obbligo di restituzione da parte del cliente, maggiorati di alcuni punti di interessi. Con la banca si stipula un vero e proprio contratto, dove sono indicate tutte le clausole che regolano il rapporto. Ma a volte i tassi al momento della sottoscrizione, magari vantaggiosi, non lo sono più dopo qualche anno. O magari la durata del mutuo, prevede delle rate troppo gravose da sostenere.
A questo punto il cliente può decidere due strade diverse. La prima è la rinegoziazione del proprio mututo. La seconda strada è quella di avvalersi del diritto di surroga. In questo articolo vedremo:
- cos’è la surroga;
- quali documenti servono per richiederla;
- come ottenerla e tanto ancora!
La surroga del mutuo: cos’è e come funziona?
La surroga del mutuo è la procedura introdotta dalla legge 40/2007, nota come Legge Bersani, che consente di trasferire il proprio mutuo a costo zero. Il mutuo passa dalla banca con cui si ha all’attivo il contratto di mutuo ad un altro istituto di credito.
Tuttavia si permette di modificare i parametri del mutuo ad esempio la durata, il tasso, lo spread senza variare l’importo del debito residuo. E questa operazione si rivela spesso molto conveniente. Sono proprio le famiglie ad usufruire maggiormente della surroga. Ad esempio un immobile acquistato da un single portebbe potersi permettere delle condizioni non più sostenibili se decidesse di metter su famiglia. Quindi occorre tutelare i propri cari, cercando allo stesso tempo di continuare a pagare il debito. E la soluzione migliore potrebbe essere la surroga.
Surroga: i documenti personali necessari
I documenti necessari per la richiesta della surroga sono sia di natura personale che reddituale. In merito ai documenti personali occorrono: copia di un documento d’identità e copia del codice fiscale degli intestatari del mutuo. Attenzione, qualora ci fosse un garante, occorrono anche i suoi documenti. Il garante del mutuo è una persona che, insieme al richiedente, firma la richiesta di mutuo. In caso il richiedente non possa pagare una o più rate, o sospendesse del tutto i pagamenti per un qualsiasi motivo, economico o personale, la banca chiederà al garante, di rimborsare al suo posto.
Altri documenti da allegare sono: i certificati di nascita e di stato civile. Ad esempio, se si è sposati, occorre allegare anche l’atto di matrimonio rilasciato dal Comune nel quale è stata celebrata l’unione. Se invece si è separati o divorziati, occorre l’atto di separazione o divorzio emesso dal tribunale.
Surroga: i documenti reddituali necessari
Per la richiesta dalla surroga del mutuo occorrono anche i documenti reddituali. E qui dobbiamo subito fare una distinzione tra lavoratori dipendenti e lavoratori autonomi.
Se l’intestatario del contratto di mutuo è un lavoratore dipendente deve presentare gli ultimi due cedolini dello stipendio ed una copia del Cud (Certificazione unica). Ancora, si deve presentare una copia del modello 730 o del modello Unico. Situazione diversa per i lavoratori autonomi. Infatti, i liberi professionisti devono allegare il certificato di iscrizione all’Albo professionale di appartenenza. Mentre i lavoratori autonomi un documento che certifichi l’iscrizione alla Camera di commercio industria e artigianato.
Vale, invece per entrambe le categorie, mostrare una copia della dichiarazione dei redditi (modello Unico). Tuttavia, spesso è richiesto anche l’ultimo estratto del conto corrente.
Documenti relativi al vecchio mutuo
Anche la documentazione relativa al vecchio mutuo va presentata al nuovo istituto di credito. La documentazione comprende: una copia dell’atto di acquisto dell’immobile oggetto di mutuo. Se ancora non concluso, va bene anche la copia del preliminare di vendita. E ancora, una copia della nota dell’iscrizione dell’ipoteca, copia del certificato di abitabilità e la planimetria dell’immobile. Vanno anche specificate le pertinenze relative dell’immobile. Per pertinenze si intendono, gli immobili legali all’abitazione principale: garage, posti auto, cantine, box. E per concludere i prospetti relativi al debito residuo calcolati al giorno esatto previsto per la firma della surroga. In altre parole, alla data prevista per il cambio banca. Ma se l’immobile è stato ricevuto per successione, cosa fare? In questo caso è necessario esibire anche il modello 240 o 4 che si può richiedere all’Agenzia delle Entrate- Ufficio Successioni.
Come si richiede la surroga?
La legge prevede anche che l’operazione debba concludersi in 30 giorni lavorativi. L’articolo 120 quater comma 7 del dlgs 385 del 1993 (TUB) stabilisce il diritto al risarcimento per tutti coloro che hanno subito ritardi. Il risarcimento è pari all’1% del capitale residuo del mutuo per ciascun mese o frazione di mese di ritardo. La surroga può essere richiesta inviando una lettera raccomandata alla banca che subentra. Ma per conoscenza anche alla banca che ha erogato il mutuo originariamente. Per inoltrare la domanda di surroga sono disponibili dei fac simili scaricabili direttamente da internet.
Alla richiesta formale va poi allegata tutta la documentazione necessaria. La procedura può differire un po’ da banca a banca ma la documentazione resta sostanzialmente la stessa.
Surroga e notaio: quali documenti?
Il notaio viene ugualmente coinvolto, a spese della banca erogante. Infatti il notaio dovrà effettuare la variazione di ipoteca sull’iscrizione nel registro immobiliare e procedere al nuovo atto di mutuo. Per questo tipo di operazioni il professionista selezionato ha bisogno di documenti specifici, che sono rappresentati da:
- una copia autentica dell’atto del mutuo che si va a surrogare;
- planimetria e visura catastale;
- duplicato della nota di iscrizione dell’ipoteca;
- conteggi di estinzione del mutuo da surrogare;
- i contatti della nuova banca con la quale si surroga;
- atto di provenienza dell’immobile sul quale grava il mutuo che si vuole surrogare;
- certificazione attestante stato civile dei mutuatari;
- certificazione attestante lo stato patrimoniale dei contraenti (tramite estratto di matrimonio);
- certificato Ape;
- tutta la documentazione catastale che potrebbe essere richiesta in caso di necessità (condoni, permessi di variazioni, ecc).
La Banca può rifiutarsi di concedere la surroga?
La banca dove abbiamo contratto il mutuo non può opporsi alla migrazione altrove del cliente. Diversa è invece la posizione della nuova probabile banca. Infatti, la banca cui si rivolge il cliente per la surroga non è obbligata ad accettare la richiesta. Tra le ragioni più comuni per il diniego, vi è il peggioramento delle condizioni lavorative del richiedente. Un altro motivo di opposizione da parte dell’istituto di credito potrebbe essere il rapporto rata/reddito. Questo si verifica tutte le volte vi è un cambiamento del numero di elementi che compongono il nucleo familiare. Influisce anche la durata del mutuo, se restano pochi anni da pagare, l’operazione non conviene alla nuova banca. Occorre anche valutare se l’immobile ha cambiato il valore nel corso del tempo, l’età del richiedente, se ci sono state sospensioni, ritardi o rinegoziazioni. Un consiglio? Meglio affidarsi ad un professionista del settore.
