Chi acquista un appartamento risponde in solido con il venditore dei debiti che questi ha lasciato con il condominio, sia per l’anno in cui il passaggio di proprietà viene comunicato all’amministratore sia per quello precedente: significa che potrebbe essere costretto a pagare le spese condominiali non versate dal precedente titolare dell’immobile, cioè dal venditore. Che succede invece se ad avere i debiti non è il venditore ma il condominio stesso?
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Se è il condominio ad avere dei debiti, cosa succede?
Il problema si pone perché la riforma del codice civile del 2012 prevede che i creditori del condominio possono agire nei confronti dei singoli proprietari degli appartamenti ciascuno per la propria quota millesimale, partendo dai morosi il cui nominativo deve essere indicato dall’amministratore. Il problema in caso di condominio con debiti: cosa rischia chi compra casa? C’è una legge che vi potrà apparire assurda perché chi paga il condominio viene costretto a pagare a volte anche per conto dei morosi. Immaginate un condominio che, non avendo potuto riscuotere le bollette dagli immancabili morosi, non paghi un paio di fornitori… uno di questi, ipotizziamo la ditta che ha eseguito la ristrutturazione, dopo aver inviato una serie di solleciti e diffide, si rivolge al tribunale ed ottiene un decreto ingiuntivo, a questo punto il creditore di solito vorrà pignorare il conto corrente del condominio ma verosimilmente non vi troverà soldi a sufficienza per soddisfarsi e questo perché se ci fossero stati i soldi non ci sarebbe stata ragione per l’amministratore di non pagare le fatture; invece il conto è in rosso o comunque insufficiente a pagare i debiti e proprio perché l’amministratore non è riuscito a riscuotere le quote dei morosi… e allora che fa il creditore? La legge gli consente di andare a pignorare i beni dei singoli condomini, potrebbe farlo anche subito senza dover prima passare dal conto corrente condominiale e qui il punto fondamentale: la legge dice che il creditore deve prima pignorare i beni dei morosi, di chi cioè non avendo pagato le quote ha generato la situazione debitoria del condominio, e poi, in caso di insuccesso, i beni di tutti gli altri condomini che invece sono virtuosi perché hanno pagato quanto dovevano.
Prima i morosi: come recuperare i soldi dei debiti di un condominio
Dunque quando il creditore sta per avviare il pignoramento deve prima chiedere all’amministratore di condominio l’elenco con la lista dei morosi e questo è costretto a dargliela senza che ciò possa considerarsi una violazione della privacy, solo una volta intervenute tali azioni e non avendo potuto riscuotere le proprie spettanze, il creditore potrà agire nei confronti di tutti gli altri condomini anche quelli che hanno regolarmente versato le quote mensili. Nei confronti di ciascuno di questi però può esigere un pagamento non superiore alla rispettiva quota millesimale, in pratica ciascuno risponde in base ai propri millesimi. Ma qui sorge un dubbio: se un moroso è un moroso è perché il più delle volte non ha i soldi per pagare e magari è verosimile che già il condominio abbia tentato di pignorare i suoi beni e che non ci sia riuscito.
Assicurarsi sempre che il condominio non abbia una situazione debitoria
Ecco perché a quel punto il creditore verosimilmente si rivolgerà sempre nei confronti degli altri condomini, quelli cioè in regola coi pagamenti. Ecco dunque il rischio di vivere in un condominio pieno di debiti, di dover pagare i creditori del condominio per colpa dei morosi. A questo punto potrebbe succedere che l’assemblea decida di istituire un fondo cassa per anticipare le quote dei morosi ma una decisione del genere richiede l’unanimità in quanto altrimenti si sfaserebbe la regola generale che vuole che le quote si dividano per millesimi, infatti costituire un fondo cassa significa far pagare a chi ha già pagato una seconda volta in barba al principio proporzionale della contribuzione alle spese condominiali. Avete capito! Prima di comprare casa informatevi sulle condizioni del bilancio del condominio, controllate che i conti siano in regola e che tutti abbiano pagato le quote altrimenti dovrete pagare voi.
