Il proprietario di un immobile, dato in affitto, ha la possibilità di pagare solo il 10% di tasse annuali. Andando a risparmiare, in molti casi, più del 50% del dovuto all’Erario. Ecco come fare!
Per contratti di locazione a canone concordato si intendono quei contratti in cui le parti definiscono le condizioni contrattuali sulla base di appositi accordi definiti in sede locale fra le organizzazioni della proprietà edilizia e quelle dei conduttori maggiormente rappresentative.
La loro durata è di solito pari a 3 anni. Allo scadere è previsto un rinnovo per altri due anni. I contratti a canone concordato possono essere applicati anche ai contratti di tipo transitorio o per quelli destinati agli studenti universitari fuori sede.
Il canone concordato può essere adottato nei comuni dichiarati ad alta densità abitativa o con carenze di disponibilità abitative. L’elenco è contenuto nel decreto legge 30 dicembre 1988, n. 551. Ad esempio, città come Bari, Bologna, Catania, Firenze, Genova, Milano, Napoli, Palermo, Roma, Torino e Venezia ne fanno parte. Rientrano in questa categoria anche i comuni nei quali è stato deliberato lo stato di emergenza.
Contratti a canone concordato: quali sono le regole
I contratti a canone concordato prevedono delle regole generali definite dalle associazioni di categoria di proprietari e inquilini. Il deposito cauzionale non può superare le tre mensilità del canone di locazione pattuito.
Tale somma è sempre produttiva di interessi legali per la durata dell’intero accordo. L’aggiornamento del canone non può superare il 75% della variazione ISTAT annuale. Tuttavia, l’aggiornamento è vietato nel caso in cui si scelga l’opzione della cedolare secca. La sublocazione, cioè la possibilità che l’inquilino possa concedere a terzi la locazione dello stesso immobile, è vietata.
Inoltre, il contratto ha bisogno di alcuni allegati. Tra questi: il verbale di consegna dell’immobile, l’indicazione della classificazione catastale, le tabelle millesimali (in caso di appartamento in condominio). Infine, la certificazione di conformità degli impianti e l’Ape.
Affitti casa: cedolare secca
Come già indicato, per la stipula di questa tipologia di contratti è meglio appoggiarsi alle associazioni di categoria. Sono loro, secondo le caratteristiche dell’immobile e la sua ubicazione, a consigliare il canone di locazione idoneo.
Ecco la grande differenza con i contratti a canone libero. In questi ultimi è il proprietari a scegliere la mensilità del canone. Nella fase di stipula il proprietario può decidere di optare per la cedolare secca. La cedolare secca sugli affitti è un regime facoltativo e alternativo rispetto al regime ordinario vigente.
Se la cedolare secca viene applicata a un contratto a canone libero, il proprietario andrà a pagare la percentuale fissa del 21% di tasse. Se invece si applica la cedolare secca a un contratto a canone concordato, la percentuale da versare si riduce al 10%.
Affitti casa: chi e su quali immobili è applicabile la cedolare secca?
Possono aderire al regime di cedolare secca SOLO le persone fisiche titolari del diritto di proprietà o del diritto reale di godimento. Ad esempio, nel caso di usufrutto anche l’inquilino deve essere una persona fisica. L’opzione può essere esercitata per unità immobiliari appartenenti alle categorie catastali da A1 a A11 (esclusa l’A10 – uffici o studi privati) locate a uso abitativo.
L’agevolazione dura per l’intera durata del contratto. Tuttavia, Il locatore ha comunque la facoltà di revocare l’opzione in ciascuna annualità contrattuale successiva a quella in cui è stata esercitata. Se si sceglie il regime della cedolare secca, inoltre, non vanno pagate le tasse di rinnovo annuali.
In un normale contratto tale tassazione è pari al 2% del canone annuale. Nessuna tassa è dovuta per la registrazione e/o chiusura del contratto presso l’Agenzia delle Entrate.
Concordato & cedolare secca una miscela di risparmio
Una volta stipulato il contratto di canone concordato, è possibile applicare la cedolare secca. In questo modo, il proprietario pagherà solo il 10% di imposte sul reddito da affitto. Un risparmio di ben oltre il cinquanta per cento.
Misura che si conferma anche con la legge di Bilancio 2020 che, intervenendo direttamente sul D.Lgs. n. 23/2011 sul federalismo fiscale, ha reso strutturale la misura dell’agevolazione. Inoltre, il Reddito cedolare è escluso dal reddito complessivo su cui si calcola l’IRPEF.
In altri termini si paga solo il 10% sul reddito annuale derivante dalla locazione, senza fare cumulo con altri redditi. Il contratto sottoscritto e con tutti gli allegati va poi presentato all’Agenzia delle entrate per la registrazione.
Affitti casa: quali sono le altre agevolazioni
Gli immobili locati a canone concordato di cui alla legge n. 431/1998 sono soggetti inoltre ad aliquote IMU e TASI ridotte della misura percentuale del 25%. In pratica sull’aliquota fissata per IMU e TASI si paga il 75%. L’Imu è l’imposta municipale che si applica sul possesso di un immobile. La Tasi è il tributo per i servizi indivisibili.
Per completezza di informazione, il pagamento dell’acconto da eseguire se la cedolare per l’anno precedente supera i 51,65 euro, va effettuato:
- in un’unica soluzione, entro il 30 novembre, se l’importo è inferiore a 257,52 euro
- in due rate, se l’importo è superiore a 257,52 euro:
- la prima, pari al 40% dell’acconto complessivamente dovuto, entro il 30 giugno
- la seconda, il restante 60%, entro il 30 novembre
