Comprare casa pagandone l’affitto è possibile attraverso il Rento to buy (affitto con riscatto). Si tratta di un modo che permette di fare un acquisto immobiliare, pagandone il prezzo poco per volta. Cerchiamo di capire come funziona.
Il Rent to buy o affitto con riscatto è stato introdotto in Italia dal Decreto Sblocca Italia D.L.133/2014. Successivamente è stato convertito in legge 164/2014. Attraverso questo contratto il proprietario concede un immobile in godimento al conduttore.
Quest’ultimo ha il diritto di acquistarlo entro una data fissata tra le parti. Inoltre, l’inquilino ha la possibilità di imputare a corrispettivo del prezzo di vendita, in tutto o in parte, i canoni d’affitto già versati. L’acquisto non è un obbligo a carico del conduttore.
Tuttavia, è solo un’opzione che spesso si traduce in convenienza per il potenziale acquirente. Ad oggi non vi sono delle regole fisse, ma si lascia molta libertà di scelta alle parti.
Rent to buy: cosa contiene il contratto?
Il contratto di affitto con riscatto (o Rent to buy) di solito si divide in due parti. La prima parte relativa agli accordi che si riferiscono alla locazione dell’immobile. La seconda parte riguarda il trasferimento della proprietà del bene. In altre parole la vera e propria vendita.
Non esiste un modello di contratto standard e applicabile in tutti i casi. Ma esistono due contratti tipici: la locazione e la vendita, gestite in un unico accordo. Per questo motivo, viene stipulato un preliminare che cerca di racchiudere la volontà delle parti.
Il preliminare sottoscritto riguarda pertanto una futura vendita. Questa deve effettuarsi in genere entro 3 anni dalla sottoscrizione. Ma la legge lo tutela fino a un massimo di 10 anni.
Rent to buy: come si stabilisce il canone?
Quando si sottoscrive un accordo di Rent to buy devono subito essere stabiliti due valori. Uno è il prezzo di vendita dell’immobile e l’altro il canone di locazione.
Il prezzo di vendita rappresenta il valore secondo cui il venditore è disposto a cedere l’immobile. E dall’altra parte il prezzo per cui l’acquirente è disposto a comprarlo. Stabilito questo, occorre anche definire il canone di locazione.
Questo importo deve contenere due componenti. Una parte è destinata al pagamento dell’utilizzo o godimento del bene. Si tratta di una quota pagata a fondo perduto come in una normale locazione. L’altra parte va a “rosicchiare” il prezzo di acquisto dell’immobile. In poche parole, diminuisce la parte restante da versare al venditore nel momento in cui l’inquilino decida di acquistare la casa in cui vive. Le parti possono anche decidere di portare tutta la quota mensile a riduzione del prezzo di vendita.
Rent to buy: un esempio può aiutare
Per capire come funziona il Rent to buy un esempio può essere utile. Mettiamo il caso che il Sig. Rossi voglia acquistare la casa di proprietà del Sig. Bianchi.
I due definiscono il prezzo di vendita pari a €150.000. L’acquisto deve essere perfezionato in cinque anni dalla sottoscrizione dell’accordo. Il canone stabilito mensile è di 700 euro. Di cui € 300 come utilizzo del bene (normale locazione) e € 400 per l’acquisto dell’immobile. In sede di preliminare, il Sig. Rossi lascia un acconto di €10.000. Quanto dovrà versare il Sig.Rossi in sede di atto? Il calcolo è semplice.
150.000- (10.000 euro di acconto – 400 canone X 60 mesi)= 116.000 euro
Il saldo di riscatto è pari a 116.000 euro. L’acquirente può corrispondere anche richiedendo un mutuo presso un istituto di credito a sua scelta.
Rent to buy: su quali immobili è possibile?
L’affitto con riscatto si può applicare a molti immobili. Quasi tutti, potremmo dire. Ad esempio appartamenti, garage, autorimesse, botteghe, uffici, negozi, capannoni, cantine e mansarde. Anche nel caso di negozi, è possibile svolgere regolarmente l’attività commerciale.
Quindi appare evidente che possa applicarsi sia per uso residenziale che per uso commerciale. Ma anche per terreni di qualsiasi tipologia sia agricoli che edificabili.
Anche le utenze come luce, acqua, gas e telefono possono essere volturate a nome del promittente acquirente già dalla sottoscrizione del preliminare. Il Rent to buy può essere previsto anche per gli immobili in costruzione. Una domanda lecita potrebbe essere: cosa succede se l’impresa costruttrice dovesse fallire? Il futuro proprietario non corre rischi, perché la vendita non è soggetta a revocatoria fallimentare.
Rent to buy: i rischi per il venditore
Come tutte le operazioni economiche è ora di valutarne i rischi. Uno dei rischi del venditore sta nel fatto che non è possibile imporre l’acquisto all’inquilino.
In altre parole, a fine periodo concordato, il compratore non ha alcun obbligo di acquisto dell’immobile. Pertanto, il proprietario dovrà attivare la procedura legale per il recupero dell’appartamento. Una procedura che in Italia certamente non è snella e spesso il problema viene risolto in sede di tribunale. A carico del venditore rimangono anche le spese relative alla manutenzione straordinaria.
Ad esempio, se la casa si trova in un condominio, le spese di rifacimento della facciata rimangono in capo al proprietario dell’immobile. Anche le spese fiscali rimangono a suo carico. E, per concludere, il proprietario non potrà adottare le agevolazioni prima casa, qualora decidesse di acquistarne una.
Rent to buy: i vantaggi per il venditore
I vantaggi per il venditore sono molteplici. Il venditore mantiene la proprietà fino al momento della vendita. Al potenziale acquirente rimane il possesso o comunque l’uso del bene.
Quindi, qualsiasi cosa succeda, la proprietà non viene trasferita. Il venditore riceve comunque una rendita, che deriva dalla locazione. Il canone di locazione ha una componente che serve a ristorare il concedente per aver dato al probabile acquirente l’utilizzo dell’immobile. Ma attenzione, non essendo una locazione, non vengono applicate tutta la legge e le clausole sulla locazione.
In tempi in cui il mercato abitativo è un po’ statico, il Rent to buy permette al proprietario di assicurarsi l’acquirente. Questo è davvero un buon motivo, anche perché a lui spetterà sempre l’ultima parola.
Rent to buy: i vantaggi del compratore
Uno dei vantaggi del compratore è quello di poter acquistare la casa che desidera pagando il prezzo in modo rateale. Occorre dare un anticipo e poi continuare a pagare mensilmente per tutta la durata stabilita dal preliminare.
Alla fine del tempo stabilito, soprattutto se si necessita di un mutuo, il prezzo minore diventa un investimento più appetibile per la banca. Il perché è semplice da spiegare. La banca di solito copre l’80% del valore del mutuo richiesto. Il compratore a volte non ha i mezzi a disposizione per procurarsi l’altro 20%.
Così facendo questa percentuale viene spalmata nel tempo e permette di trovare l’accordo tra banca e richiedente mutuo. Un altro vantaggio è di doversi prendere cura solo della manutenzione ordinaria. E, infine, nessun obbligo d’acquisto.
Perché come abbiamo ampiamente detto, il Rent to buy costituisce solo un diritto sull’acquisto dell’immobile. Il compratore potrà opporre al terzo acquirente il rapporto di utilizzo per effetto della trascrizione del preliminare.
Rent to buy: i rischi del compratore
L’acquirente ha un unico grande rischio. Qualora non riuscisse a portare a termine la vendita, perderà quanto versato. In altre parole, il compratore potrebbe perdere le somme versate in sede di preliminare, ma anche le locazioni versate per ridurre il prezzo finale.
Utilizzare il verbo “potrebbe” è d’obbligo. Infatti, le parti potrebbero disporre diversamente, e riconoscere magari la restituzione di una quota o di prolungare nel tempo l’accordo. Proprio perché non vi è una disciplina univoca, il miglior consiglio da dare è quello di scrivere con molta attenzione il preliminare.
Meglio se redatto da un Notaio e normalmente registrato presso i pubblici registri immobiliari, in modo da rendere opponibile a terzi eventuali successivi accordi che il proprietario potrebbe prendere con altri offerenti interessati all’immobile. La prudenza non è mai troppa!