Il 17 dicembre 2025 segna una data di svolta per la gestione degli immobili in Italia con la presentazione ufficiale del disegno di legge AC 2692. Questo provvedimento, sostenuto con forza da Fratelli d’Italia e firmato da Elisabetta Gardini insieme ad altri dieci parlamentari, punta a riscrivere profondamente le norme che regolano la vita condominiale a tredici anni di distanza dall’ultima grande riforma.
L’obiettivo dichiarato è quello di garantire una maggiore trasparenza contabile, elevare la professionalità degli amministratori e tutelare con più efficacia i fornitori che operano all’interno degli stabili. Si tratta di un testo definito aperto, pronto a essere integrato attraverso tavoli tecnici con le associazioni di categoria, ma che già delinea pilastri molto rigidi destinati a cambiare le abitudini di milioni di cittadini e di migliaia di professionisti del settore.
Requisiti professionali e titoli di studio
Uno dei punti più discussi e che sta generando apprensione tra gli operatori del settore riguarda l’innalzamento dei titoli di studio necessari per esercitare la professione. La riforma introduce infatti l’obbligo della laurea, anche triennale, in discipline economiche, giuridiche o tecnico-scientifiche. Questa novità rappresenta un cambio di paradigma rispetto al passato, quando era sufficiente un diploma di scuola secondaria. Tuttavia, è prevista una clausola di salvaguardia per chi è già attivo: l’obbligo del titolo accademico non si applicherà a coloro che, al momento dell’entrata in vigore della legge, risultino già iscritti ad albi, ordini o collegi professionali di area tecnica o economica, come geometri o ragionieri. Restano invece esclusi da questa deroga i soggetti in possesso di diplomi non attinenti, come quelli liceali o alberghieri, che potrebbero trovarsi impossibilitati a proseguire l’attività senza conseguire il titolo richiesto.
Per garantire un controllo costante sulla qualità e sulla regolarità degli amministratori, verrà istituito un elenco ufficiale presso il Ministero delle Imprese e del Made in Italy. Tutti i professionisti che intendono gestire condomini dovranno obbligatoriamente iscriversi a questo registro dimostrando il possesso dei requisiti legali e formativi. La norma non riguarda solo chi amministra, ma si estende anche ai revisori contabili condominiali, i quali dovranno parimenti essere censiti. Il mancato rispetto di questo obbligo comporterà sanzioni pecuniarie particolarmente pesanti, con ammende che possono variare da 1.032 a 5.160 euro. Inoltre, pur rimanendo obbligatoria la formazione specifica periodica introdotta dai decreti precedenti, il nuovo assetto normativo punta a centralizzare la vigilanza per evitare che soggetti non qualificati operino nel mercato.
Gestione dei rendiconti e nuove figure di controllo
La riforma introduce una stretta senza precedenti sulla gestione dei bilanci, ora definiti rendiconti, specialmente per le realtà abitative di maggiori dimensioni. Per i condomini che superano le venti unità abitative, diventa obbligatoria la nomina di un revisore contabile condominiale. Questa figura resterà in carica per due anni, senza possibilità di rinnovo immediato, e avrà il compito di certificare la correttezza della documentazione contabile. Il rendiconto dovrà seguire criteri estremamente rigorosi, basandosi sul principio di cassa e includendo una situazione patrimoniale dettagliata e uno stato di ripartizione dei costi che evidenzi chiaramente i conguagli attuali e quelli pregressi. In parallelo, viene formalizzata anche la figura del responsabile dei dati personali, che dovrà essere nominato ufficialmente dall’assemblea per gestire le delicate questioni legate alla privacy dei residenti.
Tracciabilità dei pagamenti e fine del denaro contante
Un altro pilastro fondamentale della proposta di legge riguarda la trasparenza dei flussi finanziari all’interno del condominio. Con l’approvazione delle nuove regole, scatterà il divieto assoluto di utilizzare il contante per qualsiasi tipo di operazione. Tutti i pagamenti delle quote condominiali e le transazioni verso i fornitori dovranno transitare esclusivamente attraverso il conto corrente bancario o postale intestato allo stabile. Questa misura mira a rendere ogni movimento di denaro perfettamente tracciabile, riducendo il rischio di ammanchi o gestioni opache. Se da un lato questa novità garantisce una maggiore sicurezza, dall’altro comporterà un lieve aumento dei costi di gestione per le commissioni bancarie, un onere che ricadrà inevitabilmente sulle tasche dei singoli proprietari.
Le nuove norme cambiano drasticamente anche il rapporto tra il condominio e i soggetti esterni, in particolare i fornitori di servizi. Se oggi i creditori devono agire prioritariamente contro i morosi, la riforma introduce la possibilità per chi vanta un credito di attingere direttamente al conto corrente condominiale. Qualora i fondi presenti non fossero sufficienti, i fornitori avranno il diritto di rivalersi anche sui condòmini in regola con i pagamenti. Questa disposizione sposta il rischio dell’insolvenza dai terzi ai proprietari virtuosi, che potrebbero trovarsi a dover anticipare somme non dovute per coprire i debiti dei vicini inadempienti. Per quanto riguarda il recupero crediti interno, l’amministratore sarà tenuto a emettere i decreti ingiuntivi subito dopo l’approvazione del rendiconto, che deve avvenire entro 180 giorni dalla chiusura dell’esercizio.
Sicurezza degli impianti e lavori di manutenzione
Il tema della sicurezza e della manutenzione degli edifici riceve una attenzione particolare nel testo della riforma. La conformità delle parti comuni dovrà essere attestata da una società specializzata esterna, togliendo discrezionalità alle valutazioni empiriche. Nel caso in cui l’assemblea dovesse restare inerte di fronte a situazioni di pericolo o necessità di adeguamento, l’amministratore acquisirà il potere di ordinare direttamente i lavori di messa a norma senza attendere il voto favorevole dei proprietari. Inoltre, per quanto riguarda le manutenzioni straordinarie, non sarà più possibile dilazionare la raccolta dei fondi seguendo l’avanzamento del cantiere. La legge impone che il fondo spese sia costituito integralmente e preventivamente, assicurando che la somma necessaria sia già disponibile prima dell’inizio degli interventi, a tutela della solidità finanziaria dell’operazione e dei lavoratori coinvolti.
