Vendere o acquistare un immobile ricevuto in donazione non sarà più un salto nel buio. Con la nuova riforma, chi compra è finalmente al sicuro: gli eredi non potranno più pretendere la restituzione della casa, ma solo un eventuale risarcimento economico dal donatario.
Per decenni, comprare una casa proveniente da donazione è stato il timore più grande per gli acquirenti e un problema strutturale per le banche. Il rischio era concreto: anni dopo la vendita, un erede insoddisfatto o rimasto escluso poteva rivendicare il bene e chiederne la restituzione. Un’eventualità che ha paralizzato una parte significativa del mercato immobiliare. Ora, però, questo scenario cambia radicalmente. Con la riforma introdotta dal Governo (Legge 182/2025, nell’ambito del DDL Semplificazioni), si chiude definitivamente l’era dell’incertezza patrimoniale legata alle donazioni.
Cosa cambia concretamente
La novità più rilevante è l’abolizione dell’azione di restituzione contro i terzi acquirenti.
Fino a ieri, chi riceveva una casa in donazione e la vendeva trasferiva sull’acquirente un rischio potenziale lungo vent’anni. Se, alla morte del donante, gli eredi legittimari — figli o coniuge — ritenevano di aver ricevuto meno della quota loro spettante, potevano impugnare la donazione e chiedere la restituzione materiale dell’immobile, anche se questo era già stato venduto.
Con la riforma, questo meccanismo viene superato. Gli articoli 561 e 563 del Codice Civile sono stati modificati in modo sostanziale: chi acquista un immobile proveniente da donazione è ora pienamente tutelato e non potrà più subire azioni di restituzione o rivendicazione da parte degli eredi del donante.
I diritti degli eredi non vengono eliminati, ma trasformati. Non potranno più agire sul bene, ma solo sul piano economico. In caso di lesione della quota ereditaria, potranno chiedere esclusivamente un risarcimento in denaro al donatario originario, senza alcuna possibilità di coinvolgere il terzo acquirente.
Gli effetti sul mercato e sulle famiglie
Le conseguenze della riforma sono rilevanti, sia per le famiglie sia per il sistema immobiliare.
Le banche, finora prudenti nel concedere mutui su immobili provenienti da donazione a causa dell’instabilità della garanzia, potranno ora operare con maggiore sicurezza. Questo renderà più semplice l’accesso al credito e favorirà la circolazione degli immobili.
Anche il valore delle case donate è destinato a cambiare. Non saranno più considerate beni “a rischio” o difficili da vendere, ma torneranno a essere immobili pienamente commerciabili, con un valore di mercato non penalizzato da incertezze giuridiche.
La riforma riduce inoltre la complessità burocratica. Verrà meno la necessità di ricorrere a costose polizze assicurative o ad atti notarili di rinuncia, strumenti spesso utilizzati per proteggere gli acquirenti da possibili azioni future.
Una riforma attesa da anni
Fortemente sostenuta dal Notariato italiano e approvata definitivamente alla fine del 2025, la riforma interviene su un nodo storico del diritto patrimoniale. L’obiettivo è favorire la circolazione dei beni e rendere più semplice il trasferimento generazionale della ricchezza.
Il provvedimento si inserisce inoltre in un più ampio quadro di semplificazione fiscale che, a partire dal 2026, separerà il calcolo delle imposte su donazioni e successioni, evitando sovrapposizioni penalizzanti per i cittadini.
Resta tuttavia una fase transitoria. Per le successioni già aperte, la normativa precedente potrebbe continuare ad applicarsi qualora gli eredi esercitino un’azione legale o formalizzino un’opposizione entro i termini previsti dalla legge.
La donazione torna così a essere ciò che dovrebbe sempre essere: uno strumento semplice per trasferire un bene, senza trasformarsi in un rischio permanente per chi acquista e senza bloccare, per anni, il naturale funzionamento del mercato immobiliare.
